Przed wyborem właściwego kredytu hipotecznego na zakup wymarzonej nieruchomości, warto poznać kilka najważniejszych pojęć, które go dotyczą. Z rozpoczęciem starań o dofinansowanie, kredytobiorca przez pewien czas będzie stykał się z nimi na co dzień. Sprawdź, co powinieneś wiedzieć o kredycie krok po kroku w krótkim kompendium wiedzy.

Źródła dochodów

Podstawową zmienną, jaką będzie badał bank, jest zdolność kredytowa. Jej wysokość zależy od wielu czynników. Kredytobiorca na wiele z nich ma wpływ, inne są obiektywne. Na pewno warto zapoznać się ze wszystkimi, aby świadomie podejść do starań o kredytowanie.

Forma zatrudnienia: to podstawa wyliczenia zdolności kredytowej.

• Umowa o pracę na czas nieokreślony – jest najbezpieczniejszą formą zatrudnienia, minimalny okres zatrudnienia wynosi 3 miesiące.
• Umowa o pracę na czas określony – wymaga w wielu bankach dodatkowego potwierdzenia przez przedstawienie wcześniejszej umowy, promesy zatrudnienia, a termin wygaśnięcia aktualnej umowy nie może być krótszy niż 6 lub 12 miesięcy do przodu. W takim wypadku do obliczenia zdolności kredytowej może być brana wartość 80% dochodu.
• Umowa zlecenie lub umowa o dzieło (umowy cywilnoprawne) – dochody muszą zostać potwierdzone poprzez przedstawienie umów oraz wpływów na RoR z ostatnich 6 lub 12 miesięcy. Warto zadbać, aby w tym okresie nie było dłuższych przerw w zatrudnieniu, ponieważ w przypadku dłuższej przerwy bank może nie przyjąć dochodu do badania zdolności, a szanse na uzyskanie pozytywnej decyzji kredytowej zmaleją do zera.
• Działalność gospodarcza – w przypadku samozatrudnienia minimalny okres prowadzenia działalności może wynosić 3 miesiące pod warunkiem, że wnioskodawca był zatrudniony na podstawie umowy o pracę przez okres co najmniej 6 miesięcy z tą samą firmą, dla której aktualnie świadczy usługi. W pozostałych przypadkach minimalny okres prowadzenia działalności musi wynosi 12 lub 24 miesiące. Wysokość przyjętego dochodu jest zależna od formy rozliczania działalności oraz wyników finansowych.

Wysokość dochodów podstawowych i dodatkowych (premie, prowizje, nadgodziny): w zależności od formy zatrudnienia banki przyjmują średnią z 3, 6 lub 12 miesięcy (w przypadku działalności gospodarczej nawet 24 miesięcy). Udając się do banku lub eksperta kredytowego warto sprawdzić zarówno dochody podstawowe, jak i wszelkie premię, prowizje i nadgodziny. Ekspert powinien sprawdzić, które dochody spełniają wymogi banków oraz w jakiej wysokości mogą zostać przyjęte do badania zdolności kredytowej. Ewentualne zmiany wysokości dochodów (podwyżki) nie powinny pojawić się z dnia na dzień, a ich wysokość musi być adekwatna do danego stanowiska (zbyt duża podwyżka – powyżej 25% – może nie zostać uwzględniona).

 Dochody dodatkowe: wszelkie dodatkowe i udokumentowane dochody mogą podwyższyć zdolność kredytową. Zaliczają się do nich: diety, otrzymywane alimenty, najem nieruchomości, renta (na czas nieokreślony), dywidendy, dochody podczas urlopu macierzyńskiego, dochód z mandatu poselskiego. Jest to bardzo istotna kwestia w momencie, gdy zdolność kredytowa jest na niskim poziomie.

Wiek kredytobiorcy, wcześniejsza emerytura: banki standardowo udzielają kredyty do 70 roku życia, nieliczne – na dłuższy okres. W przypadku starania się o kredyt w zaawansowanym wieku lub w przypadku służb mundurowych, które obejmuje wcześniejsza emerytura, bank może skrócić okres kredytowania lub przeliczyć tzw. „stopę zastąpienia”, przyjmując do badania jedynie część wynagrodzenia w zależności od pozostałego okresu do przejścia na emeryturę.

Wysokość i źródła wydatków

Miejsce zameldowania: banki przyjmują średnie koszty utrzymania nieruchomości ze względu na powierzchnię mieszkania lub domu oraz wielkość miasta, w którym mieszkamy. W związku z tym osoby zameldowane w mniejszych miejscowościach będą posiadały niższe koszty utrzymania i wyższą zdolność kredytową.

Liczba osób w gospodarstwie domowym: determinuje wysokość przyjmowanych kosztów prowadzenia gospodarstwa domowego. W przypadku związku nieformalnego każdy z kredytobiorców prowadzi oddzielne gospodarstwo. Istnieje możliwość obniżenia kosztu utrzymania dziecka o ile otrzymujemy na jego wychowanie alimenty w wysokości nie niższej niż minimum socjalne przyjęte przez bank.

Liczba gospodarstw domowych: w związku nieformalnym część banków uzna, że każdy z kredytobiorców prowadzi odrębne gospodarstwo domowe, co oznacza, że koszty utrzymania nieruchomości liczone będą podwójnie. Zdolność kredytowa może znacząco wzrosnąć w przypadku jednego gospodarstwa domowego, czyli w momencie zawarcia związku małżeńskiego lub jeśli będziemy się starać o kredyt w banku, który wymaga jedynie oświadczenia, że współspadkobiercy prowadzą wspólne gospodarstwo domowe.

Zobowiązania finansowe: każde zobowiązanie obniża zdolność kredytową, warto więc zrobić porządek w dokumentach i wierzytelnościach, zadbać o spłacenie zobowiązań. Jeżeli nie ma możliwości jednorazowej spłaty, warto przemyśleć konsolidację zobowiązań i/lub wydłużenie okresu spłaty, dzięki czemu raty zostaną obniżone, na czym zyska zdolność kredytowa.

Inne zobowiązania finansowe: banki w większości wymagają przedstawienia szczegółowej historii konta osobistego. Co oznacza, że analitycy dokładnie przyglądają się takim wydatkom, jak polisy ubezpieczeniowe, pożyczki prywatne które podwyższają koszty prowadzenia gospodarstwa domowego.

Warunki kredytu i historia kredytowa

Okres kredytowania: wybór okresu spłaty kredytu zależy od sytuacji kredytobiorcy. W przypadku niskiej zdolności kredytowej warto przemyśleć dłuższy okres kredytowania. Zobowiązanie zawsze można nadpłacać i/lub spłacić całkowicie wcześniej.

Rodzaj rat: zdolność kredytowa jest przeliczana na podstawie wysokości rat, spłacanych co miesiąc. Kredytobiorca ma do wyboru raty malejące i raty stałe. Raty malejące co do zasady w pierwszym okresie spłaty kapitału będą o ok. 25% wyższe od rat stałych.

Wysokość oprocentowania: aktualnie stopy procentowe znajdują się na niskim poziomie, co przekłada się na wyższe zdolności kredytowe. Jednak wiąże się to również z wyższymi marżami banków. Marża i stopa procentowa składają się na oprocentowanie kredytu, warto więc zapoznać się ze wszystkimi aktualnymi ofertami banków, aby wybrać najtańszy produkt na rynku.

Historia kredytowa: regularne i terminowe regulowanie zobowiązań kredytowych, brak częstych wniosków o nowe kredyty, stałe i stabilne dochody to czynniki, które zwiększają zaufanie banków do kredytobiorcy i podwyższają jego ocenę scoringową.

Otwarte limity i karty kredytowe: od 3% do 5% kwoty limitu na karcie kredytowej jest traktowane przez bank jako zobowiązanie finansowe kredytobiorcy. Nawet jeżeli nie korzysta on z posiadanej karty kredytowej. Warto przemyśleć likwidację kart, co zdecydowanie pozytywnie wpłynie na wysokość zdolności kredytowej.

Rozdzielność majątkowa: warto rozważyć rozdzielność majątkową w wypadku, gdy historia kredytowa współmałżonka jest nieciekawa, a zdolność kredytowa kredytobiorcy wystarczy do zakupu nieruchomości. Niektóre banki nie zaliczą małżonka do liczby osób w gospodarstwie domowy, ale będą wymagać dodatkowego oświadczenia, że posiada on własne źródło utrzymania.

O czym warto pamiętać?

Ograniczenie kosztów przedsiębiorstwa: generowanie wysokich kosztów prowadzenia działalności gospodarczej pozwala ograniczyć wysokość płaconych podatków. Jednak, w związku z tym, że zdolność kredytowa liczona jest od dochodów, a nie przychodów, wydatki na działalność gospodarczą warto ograniczyć.

Wkład własny: zasada jest prosta – im wyższy poziom wkładu własnego, tym lepsze i bardziej preferencyjne warunki, niższe oprocentowanie kredytu i wyższa zdolność kredytowa.

Sprawdź różne banki: może to dziwić, ale banki stosują różne metody liczenia zdolności kredytowej oraz przyjmują zróżnicowane ryzyko w zależności od rodzaju dochodów oraz innych elementów warunkujących zdolność. Różnice między bankami mogą sięgnąć wielu tysięcy złotych, warto więc sprawdzić zdolność w kilku bankach.

Przygotowanie do procesu kredytowego: do procesu starania się o kredyt warto zacząć przygotowania dużo wcześniej i przeanalizować dokładnie swoją sytuację. Da to czas na korektę i poprawę sytuacji. W Internecie można znaleźć wiele kalkulatorów kredytowych do obliczania zdolności kredytowej i porównywania ofert bankowych.

Dalsze etapy, takie jak analiza ofert banków, porównywanie warunków, gromadzenie dokumentacji i negocjacje z bankami są obciążające. Dlatego zawsze warto wesprzeć się pomocą eksperta kredytowego. Jego praca jest z perspektywy kredytobiorcy bezpłatna – prowizję eksperta pokrywa w 100 % bank, w którym zostanie uruchomiony kredyt. Profesjonalna pomoc z pewnością pozwoli oszczędzić czas i niepotrzebny stres.